【要点提示】

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。若不动产权属证书记载与事实不符，当事人有确切证据证明的，不动产物权应归属实际所有权人。

【案情】

   原告：王某。

    被告：刘某。

    2009年7月21日，王某与卖方陈某达成房地产买卖协议，约定卖方陈某将厦门市集美X里10#701房屋出卖给原告，房屋总价款为人民币七十六万元。双方于2009年10月20日签订房地产买卖合同。因王某当时名下已有房产，申请贷款利率比较高，刘某遂与王某商量，先将涉案房屋由卖方过户至王某名下，再由王某挂户到刘某名下，之后以刘某名义申请购房贷款。2009年10月23日，王某取得涉案房屋产权证，随即办理过户手续将涉案房屋挂在刘某名下。2009年11月3日，刘某取得涉案房屋产权证，为此王某负担了涉案房屋过户产生的一切税费，并向刘某支付了约定佣金共17500元。为办理贷款手续的需要，王某写了房屋买卖合同等虚构房屋买卖的材料交给刘某，并出具了收到其首付款的收据。该房产现抵押给某银行，王某每月将款项转至刘某账户以支付按揭款。2010年5月25日，刘某向王某出具了一份《事实说明》，该说明称：“某小区10#701室、某小区4#301室是王某独立出资购买，分别挂靠在刘某、刘某珺名下，只是挂名。刘某、刘某珺从未支付任何费用，均由王某支付房屋首付款、过户税费、抵押费、每月按揭，王某具有以上房屋的产权、所有权、支配权。该房出售，房款归王某所有。未经王某签字同意，刘某、刘某珺不得出售该房产，如果私下出售，将双倍房屋总额赔偿王某。6月5日前刘某、刘某珺将该房产全权委托公证给王某。”某小区10#701室即为涉案房屋。2010年6月21日，王某以刘某为被告诉至法院，要求确认涉案房屋的所有权归其所有并判令刘某立即配合其将涉案房屋的所有权登记于自己名下。

    原告王某诉称：因为是挂靠不是买卖，实际上原告并没有收到被告刘某支付的价款。原告认为，涉案房屋系原告出资所购买，房屋买卖的意思表示真实，买卖双方履行了合同义务，原告也取得了涉案房屋的所有权证，是涉案房屋的合法所有权人。被告仅是涉案房屋的挂名人，没有买房的意思表示，也没有支付任何款项，因此涉案房屋所有权应归原告所有。

    被告刘某未作答辩。

【审判】

厦门市集美区人民法院经审理认为，原告与卖方陈某之间的房屋买卖行为是双方的真实意思表示，且双方已履行完毕合同义务，原告依法取得涉案房屋的所有权并登记，原告为涉案房屋的合法所有权人当无异议。关于原、被告所签订的房地产买卖协议，系原告为了规避购房贷款高利率办理贷款手续而签订，双方并无转让房屋的意思表示，该房地产买卖协议中“双方约定的其他事项：该房产为王某独自出资购买，产权和使用权归王某所有，只是名义挂靠在刘某”的约定及原、被告签名确认的《事实说明》均可以佐证。《土地房屋权证》中虽载明被告刘某为涉案房屋的所有权人，但被告既无购房的意思，也未实际支付价款，房屋买卖行为未能成立，不具备法定物权的取得条件，房屋所有权并未转移，仍为原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果登记记载与实际不符，应以实际的产权人确认物权的归属。原告出资购买了涉案房屋，缴纳了所有税费，并每月偿还银行按揭贷款，且该房屋一直由原告占有使用，充分证明了原告为涉案房屋的实际产权所有人。由此，确认原告王某为涉案房屋的所有权人。

另，原告为了规避购房贷款政策中的高利率，而与被告达成协议，将涉案房屋转移登记至被告名下，并由被告以自己名义向银行贷款的做法不仅妨碍了国家相关房地产政策的施行，扰乱了房屋权属登记管理秩序，也直接导致了本案纠纷的产生，原告的行为是错误的。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未委托代理人参加诉讼，放弃了举证、质证、辩论的权利，依法应承担不利的法律后果。

依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国物权法》第四条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、坐落于集美区某里10号701室之房屋的所有权归原告王某所有；二、被告应于本判决生效之日起15日内协助配合原告将集美区某里10号701室房屋的所有权变更登记至原告王某名下。案件受理费7300元，由被告刘某负担。

【评析】

    “居者有其屋”是和谐社会的题中应有之义。为维护房地产市场秩序，国家出台了大量相关宏观调控政策。部分购房人为一己私利，穷尽方法意图规避相关政策，由此产生为数不少的纠纷，本案即是。本案涉及的主要法理有：

    一、不动产物权登记与事实不符的所有权归属如何确认

    不动产登记是指登记部门将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供查询的行为。在物权的公示方法中，最重要的是不动产登记制度。在物权法上，确立不动产登记制度，不仅便于对不动产的管理和作为课税的依据，更重要的是，它是物权变动的公示方式，具有物权设立、变动的公示功能和权利正确性的推定功能。

    不动产登记的效力，我国物权法是以登记生效作为原则，以登记对抗为例外。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条亦规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。物权法上规定不动产登记薄具有权利正确的推定效力，有利于建立公正安全交易秩序而保护相对人利益，也是物权公示原则的价值和要求。因而，不动产登记簿亦成为审判机关在解决不动产物权纠纷时确定权利归属的依据。

    结合本案，原告与被告达成合意将房屋转移登记于被告刘某名下，从形式上看，被告刘某已取得涉案房屋的权属证书，当为正当权益人，由此，始符合权利正确性推定原理。然本案之特殊性正在于原、被告之间的物权并未实际转移，原告仍为案涉房屋实际所有权人，双方转移登记之目的亦不是转移物权，乃因规避相关政策之不当目的而为之。如此，不动产物权登记与事实不符，案涉房屋权利归属如何呢？本案证据足以证明原告王某为案涉房屋实际所有人，《土地房屋权证》中虽载明被告刘某为涉案房屋的所有权人，但被告既无购房的意思，也未实际支付价款，房屋买卖行为未能成立，不具备法定物权的取得条件，房屋所有权并未转移。如果仍以权属证书确认不动产权利归属，则与事实相悖，不利于实际产权人利益的保护。故登记记载与实际不符的，应以实际的产权人确认物权的归属。因而，本案法院最终确认了原告的所有权。

    二、通谋虚伪表示对法律行为效力的影响

    通谋虚伪表示，是指表意人与相对人通谋而无真意的意思表示。其构成要件有四：（1）须有意思表示之存在；（2）表示须与意思不一致；（3）表意人自己必须对于其意思与表示不一致有认识；（4）须其非真意的表示与相对人通谋。所谓通谋，不仅需要相对人知道表意人为非真意表示，而且亦须相对人与表意人有意思的联络。不论通谋虚伪表示双方当事人的目的如何，从立法精神和学理上看，由于它并不真正反映行为人的效果意思，在根本上不符合民事法律行为的要求，因而在任何情况下都属于无效的民事行为。[①]

本案中，原告与被告关于房屋产权转移的合意即为典型的通谋虚伪表示。原告既无转让房屋产权的意思，被告亦无受让意思，双方为规避相关政策而通谋做出产权转移的表示，并制作了相关虚假材料，该法律行为无效，因而房屋产权并未实际发生转移。

（案例编写人：厦门市集美区人民法院 张庆东）