物业服务是连接业主与社区管理的关键纽带

近期

集美区人民法院（以下简称集美法院）

针对辖区某物业公司

批量性小额物业费纠纷案件

发出司法建议书

推动物业企业从源头规范服务、优化管理

高效化解矛盾，减轻群众诉累

01一批特别的物业服务合同纠纷

“业主欠费时间短，金额也才几百块，有没有先和业主沟通？”

“小区业委会选聘了新物业，交接期间的物业费业主普遍没有缴纳，我们公司离场了不方便上门催缴，只好来法院起诉。这只是第一批，预估后续还会有数百件。”

集美法院收件时发现了一批与以往欠费周期长、金额较大的特点有所不同的物业服务合同纠纷，该系列物业服务合同纠纷案件中，有近300户欠费金额不足500元，且欠费周期两三个月，呈现“小额、量大、民生性”特点。

经梳理，法官发现该批物业欠费纠纷的症结在于因服务瑕疵引发业主拒缴、催缴程序不规范难以证明已履行告知义务、部分期间费用已超诉讼时效难获支持。

02司法建议“三剂良方”疏淤通堵

在纠纷化解过程中，承办法官积极与物业公司负责人沟通，了解诉因，物业公司无奈表示，之前的催缴工作不及时且未留痕，而公司制度要求退场后要对所有欠费进行清缴，因此第一时间就来到法院。

“此类案件标的额小，大部分业主从未收到缴费提醒，不是长期恶意拖欠，而且你们没有和业主协商沟通，一方面若大量业主无端成为被告，不利于社会稳定，另一方面你们可能因证据不足等原因导致败诉，形成‘双输’局面。”

为引导物业公司选择更优解纷方式化解矛盾，集美法院坚持“抓前端、治未病”理念，深入剖析案件共性问题，发出《关于规范处理批量性小额物业服务纠纷的司法建议书》，建议物业公司：一是建立动态债权债务台账、强化内部流程管理，二是加强类案风险筛查，推进物业纠纷预防和多元化解，三是提升服务质量，严格履行交接程序，以便从源头减少纠纷诱因，节约成讼成本，避免不必要的诉讼。

03企业积极响应，转变管理思路

司法建议书发出后，该物业公司积极研究采纳司法建议，并回函反馈表示将加强账目梳理、风险管控、提升服务，400余件潜在纠纷消弭于萌芽阶段。

“法院的建议直击痛点，公司在考虑后续修订企业制度，把精力放在前端管理而非事后诉讼，避免耗费大量人力和时间成本在诉讼中。”

接下来，集美法院将继续

践行司法为民理念

主动延伸司法职能

做实司法建议工作

提升社会治理效能